Jalan Panjang Pengembangan Kawasan TOD Demi Perubahan Jakarta

PT MRT Jakarta mempelopori pengembangan kawasan TOD di area stasiun kereta Ratangga. Pemerintah DKI Jakarta telah menugaskan BUMD DKI itu untuk menjadi pengelola kawasan TOD. 

Rencana atau masterplan pengembangan TOD Stasiun MRT berlangsung selama 20 tahun. William menuturkan ada tiga kerangka waktu atau time frame pembangunan TOD di Ibu Kota: jangka pendek (0-3 tahun), jangka menengah (3-10 tahun), dan jangka panjang (10-20 tahun). 

Saat ini, PT MRT Jakarta baru menetapkan lima kawasan TOD, yaitu Stasiun Lebak Bulus, Stasiun Fatmawati, Stasiun Blok M, Stasiun Istora, dan Stasiun Dukuh Atas. Untuk tahap awal, pembangunan TOD baru menyentuh infrastruktur dasar, seperti memperbaiki trotoar, pembangunan ruang ketiga, dan interkoneksi antarstasiun MRT.

 Warga berjalan melewati terowongan jalur pedestrian yang dihiasi lampu warna-warni di Jalan Kendal, dekat Stasiun Sudirman, kawasan Dukuh Atas, Jakarta Pusat, Selasa, 26 Maret 2019. Jalur ini akan mempermudah perpindahan penumpang dari moda transportasi ke moda lainnya seperti MRT Jakarta, LRT Jakarta, LRT Jabodebek, kereta Commuterline, TransJakarta dan kereta Bandara. ANTARA

Menurut William, dampak pengembangan TOD di lima lokasi ini harus terasa tiga tahun sejak dimulainya pembangunan atau kira-kira pada 2024. Perubahan yang diharapkan adalah bergesernya orientasi warga dari menggunakan kendaraan pribadi ke transportasi umum. "Jadi perubahan dari car oriented development menjadi transit oriented development," ucap dia.

PT MRT Jakarta bersama dengan anak perusahaannya, pengembang hunian, atau pihak ketiga lainnya membangun kawasan TOD secara bertahap. Taman Martha Tiahahu misalnya dibangun oleh anak usaha MRT Jakarta bernama PT Integrasi Transit Jakarta (ITJ). 

Kemudian Simpang Temu Lebak Bulus, Jakarta Selatan dikerjakan oleh PT Intiland Development Tbk. Pembangunan hunian TOD One Bell Park di kawasan Stasiun Fatmawati dan pedestrian Blora di kawasan Stasiun Dukuh Atas juga dihandel pihak swasta. William berujar, perusahaan bertanggung jawab mengembangkan kawasan dengan cara membangun trotoar atau infrastruktur publik lainnya. 

Pembangunan TOD lainnya adalah park and ride Lebak Bulus. Menurut dia, perusahaannya masih mencari investor yang mau mengucurkan dana untuk pembangunan lahan perkir ini. "Jadi tidak ada dana pemerintah harus dipakai untuk bangun itu. Semua dana korporasi," jelas William. 

Selanjutnya: MRT Jakarta: Lurah TOD

MRT Jakarta: Lurah TOD 

Pengembangan TOD adalah salah satu strategi untuk menarik orang beraktivitas di kawasan sekitar stasiun MRT. Tujuannya agar orientasi warga yang kerap menggunakan kendaraan pribadi berpindah ke transportasi publik. 

Infrastruktur dan bangunan di dalam kawasan TOD terdiri dari pedestrian, ruang ketiga, perkantoran, hunian, hingga pusat perbelanjaan. Intinya adalah bagaimana mengembangkan kawasan berkonsep mixed use development. "Kalau kawasannya tetap kumuh, tidak ada bisnis yang akan masuk di situ," ujar William Sabandar.

Dia menuturkan pengembangan kawasan TOD bakal bekerja sama dengan pihak swasta. Peran swasta adalah membangun infrastruktur. Sebagai contoh, tanah di lokasi TOD Stasiun Fatmawati yang dimiliki swasta dipakai untuk membangun hunian TOD One Bell Park.

Pengembang, ujar William, mau diajak bekerja sama untuk membangun hunian tersebut. Sebab, harga properti di kawasan stasiun MRT akan lebih bernilai. 

PT MRT Jakarta berperan menyusun perencanaan tata kawasan TOD. Karena itulah, perusahaan ini disebut sebagai pengelola kawasan. 

 MRT Jakarta gelar Festival Kuliner dan Seni di Dukuh Atas, Jakarta, Kamis, 24 Maret 2022. Festival ini merupakan bentuk apresiasi dari MRT Jakarta terhadap dukungan masyarakat yang telah diberikan hingga dapat terus memberikan layanan terbaiknya hingga saat ini. TEMPO/ Faisal Ramadhan'

Namun, pemanfaatan potensi bisnis di kawasan TOD bakal dieksekusi anak usaha PT MRT Jakarta. Hal itu agar fungsi PT MRT Jakarta sebagai perusahaan publik tak tergerus.  "Jadi posisi kami di sini lebih kepada lurah yang mengatur membangun apa di sini. Tapi siapa yang memanfaatkan (potensi bisnis), itu anak-anak usahanya MRT," terang William. 

Direktur Pengembangan Bisnis PT MRT Jakarta Farchad H. Mahfud membeberkan potensi-potensi bisnis di kawasan TOD. Misalnya, pemasangan iklan di atap pedestrian atau menyewakan gedung perkantoran. Potensi cuan lainnya adalah menyelenggarakan acara atau event di Taman Martha Tiahahu. 

"Memang ini baru, belum pernah ada, tapi di luar negeri sudah biasa mengelola kawasan dengan mengembangkan area TOD. Tentunya bisa memiliki kontribusi pendapatan kepada MRT," jelas dia saat ditemui di kantornya, Wisma Nusantara, Jakarta Pusat, Selasa, 12 April 2022. 

Farchad menceritakan pengalaman pengembangan kawasan TOD oleh Mass Transit Railway (MTR) Hong Kong. Pendapatan nontiket MTR Hong Kong dari komersialisasi area stasiun hanya 30-40 persen. Sebanyak 60 persen pendapatan nontiket MTR Hong Kong, kata Farchad, kini bersumber dari pengembangan kawasan TOD. 

Dia menilai profit serupa bisa diraih PT MRT Jakarta melalui anak usahanya. Anak usaha nantinya bakal membagikan dividen kepada PT MRT Jakarta. "Jadi TOD sesuatu potensial yang ke depan mungin bisa memberikan kontribusi ke pertumbuhan pendapatan MRT," ucap dia. 

Walau begitu, pengembangan kawasan TOD tak melulu soal komersial. Dia menyampaikan, masyarakat akan merasakan pelayanan sosial dari pembangunan infrastruktur TOD. Contohnya adalah Simpang Temu Dukuh Atas (jembatan penyeberangan multiguna/JPM) yang akan menghubungkan orang dari stasiun LRT Jabodebek ke kawasan Stasiun Dukuh Atas.

Direktur Eksekutif Pusat Studi Perkotaan Nirwono Joga mengatakan pengembangan kawasan TOD di Jakarta harus dibarengi dengan pembenahan kawasan perumahan, perkantoran, dan pusat perbelanjaan di sekitar stasiun minimal dalam radius 500 meter. Dengan begitu, warga yang selama ini tinggal di dekat stasiun MRT pun dapat merasakan manfaat TOD.

Penyediaan hunian vertikal, apartemen atau rumah susun, juga perlu diperhatikan. Target penghuninya adalah masyarakat berpenghasilan rendah dengan tingkat mobilitas tinggi.

Idealnya, lanjut Nirwono, hunian vertikal, perkantoran, pusat belanja, dan taman harus tersedia di kawasan TOD. Dengan begitu, penghuni cukup jalan kaki atau naik sepeda untuk bermobilitas di dalam satu kawasan. Tapi bila ingin bepergian jarak sedang atau jauh keluar kawasan TOD, penghuni bisa naik transportasi umum.

"Sampai dengan sekarang bisa dikatakan belum ada satupun kawasan di sekitar MRT yang bisa disebut atau memenuhi syarat sebagai TOD," tutur dia.

Baca juga: Bangun Jalur dari TMII Hingga Banten, MRT Jakarta Jajaki Investor di Empat Negara