Perkara Rumah Murah

SUDAH lama ditunggu dan sekali ini Pemerintah menyediakan fasilitas kredit. Maka pembangunan rumah murah diduga akan meningkat cepat. Tapi sebutan murah terus terang saja mungkin menyesatkan. Persatuan pengusaha yang bernama Real Estate Indonesia (RI) memakai istilah perumahan minim - berarti tidak selalu murah. Pemerintah sendiri dalam hal kredit untuk sektor swasta menyebutnya perumahan sederhana. Patokan sederhana yang boleh dijangkau kontraktor swasta dengan kredit pemerintah (KPTS/BKPN/1978 tanggal 16 Januari) ialah: rumah yang luas lantainya antara 45 mÿFD dan 100 mÿFD. Tidak ada ketentuan mengenai bahan bangunan. Terserah: dengan atau tanpa asbes pakai ubin biasa atau terasa--asal sekurang-kurangnya ada 2 kamar tidur ruang duduk/makan dapur dan kamar mandi/WC. Harganya juga terserah, menurut ketentuan itu. Asal kira-kira Rp 40.000 per mÿFD. Fasilitas kredit itu hanya tersedia untuk keperluan konstruksi bangunan - tidak untuk penyediaan tanah. Dan harga tanah sementara itu meningkat terus yang akhirnya membuat rumah sederhana itu sukar dijangkau mereka yang berpenghasilan rendah. Misalnya sekitar Rp 100.000 per bulan. Kredit konstruksi (13 5% setahun) diberikan oleh setiap bank (umum) pemerintah kepada kontraktor sebanyak 75% dari seluruh biaya bangunan. Tapi ini bisa terjadi hanya kalau Bank Tabungan Negara yang ditunjuk sebagai bank hipotik menjamin dan secara resmi kemudian menjual rumah itu. Calon pembeli dibolehkan mencicil selama maksimal 15 tahun untuk 90~% dari keseluruhan harga rumah berikut tanahnya. Dengan catatan harga tersebut tidak melebihi Rp 7,5 juta untuk DKI Jakarta sedang di luar DKI maksimum Rp 5 juta. Betapa pun caranya uang muka 10% halus disediakan calon pembeli dan disetor kepada kontraktor. BTN menyediakan kredit hipotik (12% per tahun) kepada tiap kelompok yang terdiri dari sedikitnya 15 orang. Kelomp~ok itu tentu harus memperoleh jaminan majikannya yang berupa perusahaan atau ins~ansi yang meyakinkan BTN. Dan tanah yang tersedia harus disahkan oleh kepala daerah atau walikota setempat. Tahun depan ~menurut Dir-Ut Sudjiwo dari BTN kredit hipotik ini akan bisa diberikan secara perorangan. Seseorang nanti (1979) akan boleh memilih dan membangun rumah sesuai dengan seleranya. Tanah dan rumahnya akan dapat dijadikan barang jaminan pada BTN kata Sudjiwo dalam wawancara TEM~PO. Tapi untuk tahap sekarang tampaknya calon pembeli harus menerima apa adanya - baik kontraktornya maupun bentuk rumah yang seragam -- dan sekalian kalkulasi harganya yang mungkin tinggi. Bila sudah disetujui BTN kontraktor tidak mungkin rugi. Apalagi semua rumah yang dibangunnya akan terjual habis. Tak heran bila umumnya pengusaha menyambut gembira fasilitas ini. Sudah lama tahun kami menunggunya kata satu tokoh REI. Para anggota REI tampaknya akan banyak memperoleh kesempatan melaksanakannya. Tapi karena di masa lalu seperti diucapkan Menpan Sumarlin, sejumlah pengusaha real estate cuma pandai ngobyek tanah daripada membangun dan menjual rumah bank pemerintah tampaknya tidak akan multak memilih REI saja. Ditjen Cipta Karya menurut R. Soegio Djojosapoetro Direktur Bank Dagang Negala akan didengar untuk menentukan apakah sesuatu perusahaan bonafide atau tidak. Memang anggota REI diutamakan katanya mengingat pengalamannya. Tapi dalam rangka perataan pendapatan untuk pengusaha pribumi diberikan beberapa kelonggaran dalam persyaratan meski bukan anggota REI. Risiko yang dihadapi bank dalam hal ini, menurut Direktur BDN ini relatif kecil sekali --karena ada kaitan jualbeli yang menyangkut BTN tadi hingga pengusaha akan bisa otomatis menyelesaikan pinjamannya. Tentu saja BTN akan menghadapi sedikit risiko jika ada. Terutama kwalitas rumah yang disyaratkannya yang mampu dipakai sedikitnya 20 tahun. Bahwa rumah sederhana itu bisa atau tak bisa bertahan demikian lama mungkin orang kini tidak mempedulikannya. Lebih-lebih kontraktor --tentu saja-karena dia menyesuaikan kalkulasinya dengan pemilihan bahan. Dalam keadaan harga rumah sudah ditetapkan lebih dulu dia bisa saja bermain dengan kwalitas bahan guna mengejar keuntungan agak lumayan. Maka ada kemungkinan sekat rumah misalnya hanya papan triplex -- padahal semula diharapkan dinding beton. Atau dindingnya mungkin dibiarkan tanpa diplester. Mereka yang sudah menernpati rumah Perumnas menjumpai hal di atas. Tapi omelan orang kurang terdengar karena kebetulan harga Perumnas memang rendah. Maksimal harga Perumnas adalah Rp 3 juta. Sedang rumah bikinan swasta non-Perumnas dengan kwalitas serta ukuran lantai dan tanah yang sama pasti akan jauh lebih tinggi. Selisih harga tersebut terutama terletak pada tanah. Perumnas misalnya memperoleh tanah dengan bantuan Pemerintah yang dengan sendirinya berharga rendah dan bebas dari calo. Sebaliknya kontraktor swasta akan banyak bergantung pada calo untuk mendapat tanah. PT Metropolitan Kencana anggota REI melalui iklan koran menawarkan rumah seharga Rp 2.990.000--dengan lantai 54 mÿFD dan tanah 90 mÿFD. Letaknya di daerah pinggiran dekat bunderan Grogol Jakarta. Jika tanahnya dihargai Rp 10.000 per mÿFD maka harga bangunannya adalah Rp 38.000 lebih per mÿFD. Ketua Gapensi (Gabungan Pelaksana Bangunan) S.M. Pardede menaksir rumah itu cukup murah. Tapi ada pula anggota Gapensi yang berhitung bisa membangun dengan Rp 30.000 per mÿFD. Jadi tanahnya dianggap murah (karena sudah dihitung ongkos pematangan) tapi ongkos bangunannya dihitungnya mahal. Pengusaha real estate kini cenderung berhitung dengan Rp 40.000 per mÿFD untuk rumah sederhana di sekitar Jakarta yang memakai kredit pemerintah. Bagi calon pembeli satu-satunya jalan supaya tidak kecewa ialah meneliti kontraknya. Haga bisa sama tapi kwalitas mungkin berbeda. Demikian pula tanah. Di dekat Grogol mungkin Rp 10.000 per mÿFD. Di Sunter mungkin Rp 20.000 per mÿFD dan di Pondok Indah mungkin pula Rp 30.000. Lain ladang lain pula harganya. Bagaimana pun kini kesempatan terbuka terutama bagi kelas menengah ke atas untuk memiliki rumah sederhana. Dana tersedia dari BTN tahun ini--sebesar Rp 12 5.rnilyar. Bahkan Dir-Ut Sudjiwo berkata: Animo masyarakat jauh lebih besar. Sedang diusahakan a~gar anggaran BTN tahun ini jadi Rp 25 milyar. Lantas menurut jawaban Pemerintali kepada DPR baru-baru ini direncanakan dari APBN 78/79 dana sebesar Rp 45 milyar akan keluar untuk perumahan sederhana ini. Dan karena kemampuan Perumnas terbatas sektor swasta diikut. sertakan. Ini pasti menciptakan kesempatan kerja.