Bisakah Insentif PPN Mendongkrak Daya Beli Properti

Maruarar menganjurkan masyarakat memanfaatkan perpanjangan insentif PPN DTP sektor properti ini. “Menurut saya, ini waktunya memiliki rumah, bangun rumah, karena sudah banyak yang gratis,” ucap Maruarar pada 9 Februari 2025.

Politikus Partai Gerindra itu pun optimistis kebijakan ini akan mendongkrak penjualan rumah, mengatasi backlog perumahan, hingga mendorong pertumbuhan ekonomi selama setahun ke depan. Seperti diketahui, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman juga sedang menggencarkan realisasi program 3 juta rumah yang dijanjikan Presiden Prabowo Subianto sejak kampanye dalam pemilihan presiden 2024.

Perpanjangan pemberian insentif ini tak lepas dari hasil survei Bank Indonesia yang menunjukkan penjualan properti residensial pada triwulan IV 2024 melorot 15,09 persen dibanding periode yang sama tahun lalu.

Penurunan penjualan pada periode ini bahkan lebih dalam ketimbang kontraksi pada triwulan sebelumnya yang sebesar 7,14 persen. Hal ini menimbulkan pertanyaan, apakah insentif yang digelontorkan pemerintah mampu mendongkrak penjualan rumah hingga mengatasi persoalan backlog perumahan di Tanah Air.

Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) adalah salah satu pihak yang tak yakin pemberian insentif ini bakal sukses mendongkrak penjualan properti. Wakil Ketua Umum REI Bambang Ekajaya menilai PPN DTP hanya akan dinikmati oleh para pengembang yang memiliki unit rumah yang siap dihuni (ready unit). "Pilihan properti menjadi relatif terbatas karena insentif ini hanya berlaku untuk unit yang sudah selesai dibangun, sehingga belum sepenuhnya menjangkau pasar yang lebih luas," katanya.

Ia menjelaskan, insentif PPN DTP sebetulnya disambut baik oleh pembeli properti karena dapat memangkas harga properti minimal 12 persen. Jika ditambah dengan pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, Bambang berujar, harga pembelian properti bahkan bisa lebih ringan hingga 17 persen.

Namun, karena daya beli masyarakat kelas menengah yang masih melemah, pasar properti cenderung terkontraksi hingga akhir 2024. Bambang pun mengusulkan agar cakupan insentif PPN DTP ini diperluas sehingga juga bisa dirasakan oleh pembeli rumah inden.

Untuk pelaksanaannya, kata dia, perlu ada jaminan keamanan bagi pembeli, seperti batas waktu inden maksimal 12 bulan. Dengan jaminan berupa batas waktu, pengembang harus menyelesaikan pembangunan dalam waktu paling lama satu tahun sejak transaksi dilakukan. Bambang menilai langkah ini bisa mencegah risiko keterlambatan atau proyek mangkrak.

Pemilik Cipta Graha Grup itu juga menyarankan agar hanya pengembang yang memiliki proyek eksisting dan terdaftar di asosiasi yang diakui pemerintah yang dapat mengikuti skema ini. Langkah ini bertujuan untuk memastikan kredibilitas developer serta mencegah potensi penyalahgunaan insentif.

Ia menilai langkah ini krusial, terlebih backlog perumahan atau kesenjangan antara total hunian terbangun dan jumlah rumah yang dibutuhkan masyarakat di Indonesia masih besar. Badan Pusat Statistik mencatat backlog perumahan pada 2010 tercatat 13,5 juta unit.

Sedangkan pada 2023, angkanya hanya turun tipis ke 12,7 juta unit. Artinya, dalam 13 tahun, backlog perumahan hanya susut 6 persen atau sekitar 800 ribu unit. Bahkan backlog perumahan periode 2023 naik 1,7 juta dibanding pada 2022 yang sebesar 11 juta unit.

Ekonom senior Bright Institute, Awalil Rizky, pun sangsi insentif PPN DTP dapat mendongkrak penjualan rumah secara signifikan. Ia menyebutkan perpanjangan insentif PPN untuk rumah tapak dan satuan rumah susun ini cukup memadai jika mengingat kesulitan fiskal yang tengah dihadapi pemerintah. “Hanya belum dapat diandalkan untuk mengatasi tantangan utama dalam sektor properti, seperti suku bunga tinggi dan daya beli masyarakat,” tuturnya ketika dihubungi kemarin.

Terutama, kata Awalil, jika menyoroti penurunan daya beli menjadi penyebab utama penurunan penjualan properti residensial pada triwulan IV 2024, seperti yang disajikan oleh Survei Bank Indonesia. Apalagi kontraksi telah terjadi sejak triwulan III atau satu semester.

Jika dicermati lebih lanjut, berdasarkan hasil survei harga properti residensial oleh Bank Indonesia, jenis properti yang mengalami kontraksi paling dalam pada triwulan IV 2024 adalah rumah tipe kecil. Rumah tipe ini terkontraksi hingga 23,7 persen. Meskipun secara total terkontraksi 15,09 persen, rumah tipe besar justru tumbuh 20,44 persen.

Atas hasil survei itu, Awalil memperkirakan rumah tipe kecil masih akan tertekan sepanjang 2024. Kondisi penjualan rumah tipe kecil bahkan memburuk sejak 2023, meskipun berbagai insentif telah diberikan. Bahkan beberapa insentif terkait dengan kredit perumahan sebagian besar ditujukan untuk tipe ini. Karena itu, ia berpendapat bahwa kebijakan insentif PPN saja tidak cukup menggairahkan penjualan properti.

Sementara itu, direktur lembaga kajian Next Policy, Yusuf Wibisono, menekankan bahwa backlog sebesar 12,7 juta unit rumah, sebagian besar berasal dari kelas terbawah dengan daya beli yang sangat rendah. “Dengan skema pembiayaan kepemilikan rumah sesederhana dan seringan apa pun, kelompok bawah akan selalu sulit dan tidak mampu memiliki rumah."

Rumah Susun (Rusun) Muara Baru di Jakarta, 6 Februari 2025. Tempo/Martin Yogi Pardamean

Untuk mengatasi backlog perumahan sebesar 12,7 juta unit pada 2045, dengan tambahan permintaan sekitar 750 ribu unit per tahun, kata dia, diperlukan pasokan rumah rakyat setidaknya 1,3 juta unit per tahun agar dapat mencapai zero backlog. Namun saat ini pasokan rumah rakyat masih berada di kisaran 250 ribu unit per tahun, yang jauh dari kebutuhan ideal.

Karena itu, ia menilai diperlukan perubahan fundamental dalam kebijakan pembangunan perumahan rakyat guna mempercepat penyediaan hunian yang terjangkau bagi masyarakat. Salah satunya adalah mendorong efisiensi perbankan dan menekan suku bunga kredit perumahan rakyat perbankan nasional yang masih sangat tinggi.

Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) di Indonesia saat ini masih tergolong tinggi dibanding negara-negara lain di kawasan. Sebagai perbandingan, suku bunga KPR di Singapura berada di kisaran 3 persen, di Malaysia sekitar 5 persen, di Thailand sekitar 6 persen, sementara di Indonesia mencapai 10 persen.

Dengan tingkat suku bunga KPR yang tinggi dan umumnya bersifat floating (mengambang), peminjam tidak hanya dibebani biaya kredit yang mahal, tapi juga menghadapi risiko besar jika terjadi kenaikan suku bunga di masa depan.

Yusuf menegaskan, kredit rumah yang mahal dan berisiko tinggi ini yang menjadi salah satu faktor utama yang menyebabkan lesunya penjualan properti. Karena itu, pemerintah dan Otoritas Jasa Keuangan jadi kunci penting dalam mendorong perbankan secara bertahap menurunkan suku bunga KPR serta mengupayakan skema suku bunga makin bersifat flat (tetap) agar lebih terjangkau bagi masyarakat. ●