Siklus boom lima tahun

SOEJONO, 47 tahun, direktur PT Hatmohadji & Kawan (PT Haka), menerima Indrawan dari TEMPO untuk sebuah wawancara, pekan silam. Berkemeja putih dengan dasi biru, pengusaha swasta pribumi ini tampak sederhana dan bicara seadanya. Perusahaannya baru membangun tiga kompleks perumahan -- termasuk Kalibata Indah -- dengan target total 1.110 unit rumah. Kendati dari segi kuantitas belum masuk hitungan, PT Haka pernah terpilih sebagai salah satu dari 10 besar real estate terbaik pilihan REI. Juga pernah mendapat hadiah pertama penghijauan real estate dari Pemda DKI. Berikut petikan wawancara tersebut: Apa visi Haka dalam membangun real estate? Dan kiatnya? Kami muncul belakangan dibandingkan dengan yang lain, tetapi kita mantap, tidak mengalami gelombang naikturun yang terlalu tajam. Kita naik sedikit demi sedikit saja lah, tapi stabil. Itu sebabnya waktu booming real estate, kami tidak mengikuti permintaan pembeli. Kami hanya menjual jumlah rumah sesuai dengan kemampuan membangun rumah. Setiap bulan kami cuma bisa memproduksi 12 rumah. Kalau menjual lebih dari kemampuan, kami takut tak bisa menanganinya sendiri, sehingga mensubkan ke pelaksana lain, yang akan berakibat pada menurunnya kualitas. Sampai sekarang, kami menjaga faktor kualitas ini. Kalibata Indah, yang dibangun tahun 19811982, sampai sekarang belum perlu diperbaiki. Jalan yang dibangun di sana masih utuh, meskipun truk boleh masuk. Jalan ini dibuat sesuai dengan standar Pemda DKI. Kita tidak mengurangi sedikit pun specnya (spesifikasinya). IMP (izin membuat prasarana) yang disetujui PU kita patuhi. Prinsip saya, dengan mengeluarkan dana yang sama, membuat yang terbaik. Kalau membuat jalan, biaya jalan sudah masuk ke harga tanah. Saya tidak mau mengurangi cost tersebut. Begitu juga dengan rumah. Kami tidak mau mencuricuri atau mengurangi spec. Kalau mencuri, untungnya tidak seberapa, tapi kalau nanti ada masalah, ruginya lebih besar. Nama rusak, kualitias turun. Alhamdulillah, sampai sekarang tidak ada kerusakan yang dikeluhkan. Soal desain? Kami tidak terlalu menitikberatkan segi model: Spanyol, Portugal, country, dan lainlain. Yang penting adalah soal pengaturan ruang. Mungkin, desain luar kalah bagus dengan real estate lain, tetapi susunan ruang yang kami buat lebih mengena bagi konsumen. Memang, konsumen kadang terpincut dengan tampak luar bangunan. Tapi prinsip kami, buat apa pamer di luar, sedangkan di dalam tidak bagus. Kami mengutamakan sirkulasi udara dan pencahayaan. Jangan sampai di dalam terasa pengap dan panas. Selain itu, semua sudut dalam rumah harus terang. Juga, kualitas bangunan tidak dirahasiakan pada konsumen. Konsumen bisa datang sendiri memeriksa fondasi atau kayu yang dipakai. Saya kira developer yang profesional harus berpikir jauh. Jadi, biarpun sudah 10 tahun, rumah buatan kami tidak keropok kayunya, tidak rusak jalannya. Bagaimana soal pemilihan lokasi? Kami pendatang baru, tidak mungkin mendapat lokasi yang baik. Sekalipun begitu, kami mencoba mencari tempat yang lumayan walaupun terpaksa membayar lebih mahal. Hanya saja, lahan yang luas sulit. Kami menggunakan pinjaman luar negeri dari Singapura, Hong Kong, dan dari bank-bank Jepang, karena mitra kerja kami dari Jepang. Bagaimana omset real estate tahun 1992 Kami bisa bertahan karena sempat menabung sewaktu booming real estate. Yang paling booming adalah tahun 1989 dan 1990. Waktu itu, kita targetkan 12 unit per bulan, atau 144 unit per tahun, tidak lebih. Banyak konsumen yang berminat, tapi kami tolak. Pangsa kami tentu hilang, tapi begitulah kalau ingin mempertahankan kualitas. Andaikata menurutkan permintaan pasar, mutu bangunan pasti turun. Sebab, kemampuan kita mengontrol pekerjaan terbatas. Ingin merekrut orang yang qualified sulit. Tahun 1991 dan 1992 ini, waduh . . . berat. Untuk 1991, ratarata kita menjual 5 unit per bulan, atau 60 sampai 70 unit per tahun. Posisi Anda kalau dibandingkan dengan real estate lain, bagaimana? Kemampuan keuangan ada, tapi tertahan kemampuan pelaksananya di lapangan. Pada tahun 1994 nanti, kami rencanakan membangun dua kondominium. Tahun depan dimulai dengan kondominium 16 lantai sebanyak dua unit, dan perkantoran, terletak di jalan baru Casablanca, Kuningan (Jakarta). Beli tahun 1990, 2,7 hektare, tapi yang baru bisa dibebaskan 1,3 hektare. Kami tidak menjual kondominium itu pada penghuni, tidak mengikuti strata title. Permintaan pada real estate lesu karena kebijaksanaan uang ketat dan suku bunga yang tinggi. Komentar Anda? Suku bunga yang tinggi dan uang ketat memang ada dampaknya pada daya beli masyarakat. Makanya, waktu bank memberi kredit sampai 30%, kita sendiri mengeluarkan Haka loan dengan bunga 24% dalam tempo lima tahun, tanpa menanyakan income per bulan, tidak perlu NPWP, dan tanpa fee. Akhirnya, penjualan kita tertolong. Bagaimana dengan prospek kondominium? Daya beli untuk kondominium ada. Minat konsumen kami perkirakan cukup bagus. Sebagai pengusaha real estate, kami mengharapkan tahun 1993 ini lebih baik. Indikatornya banyak, misalnya trend menaik. Tahun 1991 menaik dari 1990, dan begitu seterusnya. Kenaikan permintaan di tahun 1993 sekitar 20%. Indikator lain, inflasi berkurang dan laju pertumbuhan ekonomi diperkirakan 5 sampai 6 persen. Kondominium begitu prospektif. Bagaimana real estate? Meski sesudah cicilan lunas, dan nilai cicilan dua kali lipat dari harga semula, tetap tidak rugi, karena toh harga rumahnya ikut naik dua kali lipat. Di Kalibata, harganya Rp 24 juta tahun 1982, kini sudah sekitar Rp 150 juta. Di Tanjung Barat Indah, tahun 1989 kita jual Rp 105w125 juta, kini harganya Rp 230w250 juta. Berapa kali lipat? Padahal dalam tempo tiga tahun. Siklus boom real estate kapan lagi? Puncak tinggi dalam penjualan real estate sekitar 1985, 1990, dan 1994. Siklusnya sekitar lima tahun.