Mengapa Proyek 1 Juta Apartemen Dinilai Ambisius?

RENCANA presiden terpilih Prabowo Subianto menambah 1 juta unit apartemen per tahun dianggap ambisius. Sebab, jumlah apartemen tiap tahun di Jakarta hanya 220-250 ribu unit. Serapannya pun cenderung stagnan.

Rencana penambahan 1 juta unit apartemen per tahun dicanangkan Prabowo untuk menutup backlog atau kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dan rumah yang dibutuhkan rakyat. Menurut data Badan Pusat Statistik, backlog perumahan pada 2023 mencapai 12,7 juta unit. Angkanya naik 1,7 juta dibanding pada 2022 yang mencapai 11 juta unit.

Senior Associate Director Research Colliers International Ferry Salanto menganggap proyek 1 juta apartemen per tahun sangat ambisius. "Membangun 1 juta apartemen dalam setahun belum pernah dilakukan. Ini jumlah yang sangat luar biasa," katanya kepada Tempo, Kamis, 17 Oktober 2024. 

Dia membandingkan angkanya dengan pasokan apartemen di Jakarta saat ini yang hanya ada di kisaran 250 ribu unit. Wilayah ini memiliki unit terbanyak di Indonesia. Dalam dua tahun terakhir, pertumbuhan jumlahnya tak terpaut jauh. Pada 2022 terdapat 220 ribu unit apartemen dan naik menjadi 239 ribu unit pada 2023. Artinya, pemerintah perlu mendorong para pengembang lebih ekspansif.

Masalahnya, serapan unit apartemen yang ada pun cenderung stagnan sejak pandemi merebak pada 2020. Penyebab utamanya adalah harga yang melambung tinggi. Pasar apartemen di Jakarta secara khusus didominasi oleh kalangan menengah ke atas yang berfokus berinvestasi.
 
Untuk itu, pemerintah harus memastikan harga unit dalam program 1 juta apartemen ini terjangkau bagi kalangan menengah ke bawah yang ingin membeli rumah pertama. Mereka adalah sasaran yang tepat untuk program mengurangi backlog perumahan. "Karena targetnya kebanyakan masyarakat menengah ke bawah, harus ada insentif dan kemudahan akses ke lembaga pembiayaan." Selain memastikan daya beli masyarakat yang menjadi sasaran, Ferry menilai perlu ada pembatasan pembelian agar unit tersebut tak dimanfaatkan masyarakat mampu untuk investasi.

Harga apartemen per unit akan sangat bergantung pada lokasi. Pemerintah punya tugas mencari lokasi yang strategis di kota, tapi tetap menawarkan harga terjangkau. Pertimbangan lain adalah kemudahan akses transportasi dari hunian. Tanpa dua faktor penting ini, Ferry memperkirakan masyarakat memilih rumah tapak untuk menjadi tempat tinggal mereka. 

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat pun mencatat permintaan apartemen masih belum naik signifikan sejak masa pandemi. Perusahaan mencatat, pada semester I 2024, permintaan unit apartemen siap huni hanya naik 1 persen dibanding pada tahun sebelumnya. 

Peningkatan tipis ini terlihat sejak dua semester lalu, sejalan dengan pemberlakuan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP). Permintaan terbanyak datang dari kelas menengah, sekitar 53,4 persen dari total unit yang terjual pada paruh pertama tahun ini. Mereka mencari unit seharga Rp 1-2 miliar. Nilainya sebesar Rp 18-24 juta per meter persegi. 

Berkaca pada angka backlog perumahan yang mencapai 12 juta, Syarifah menilai hunian, baik rumah tapak maupun rumah vertikal, memiliki permintaan pasar yang tinggi sebagai pemenuhan kebutuhan primer, terutama dari generasi milenial dan generasi Z. "Namun kenyataannya di Jakarta saat ini masih terdapat 8.862 stok apartemen siap huni yang belum terserap pasar," katanya.

Pekerja menyelesaikan pembangunan apartemen di Jakarta, 10 September 2024. TEMPO/Tony Hartawan

 

Jika pemerintah hendak memastikan serapan program 1 juta apartemen, Syarifah menyebutkan idealnya apartemen yang dibangun bisa dekat dengan fasilitas transportasi publik. Konsep dan desain yang unik, seperti apartemen hijau, bisa menjadi nilai plus di mata calon pembeli. "Selain itu, unit yang memiliki permintaan yang cukup tinggi adalah yang memberlakukan insentif PPN DTP dan beberapa promo diskon lain," katanya. 

Ketua Satuan Tugas Perumahan Hashim Djojohadikusumo mengklaim tak ada masalah lahan untuk proyek 1 juta apartemen. "Ada satu perusahaan daerah bernama Pasar Jaya yang punya 140 pasar," ujarnya dalam acara Propertinomic Executive Dialogue pada Kamis, 10 Oktober 2024. Bangunan apartemen bisa berdiri di atas pasar-pasar yang tersebar di daerah. 

Usul serupa disampaikan Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara Nixon L.P. Napitupulu yang mengungkapkan rencana mendukung program perumahan Prabowo dengan mendirikan rumah urban. Rumah tersebut akan dibangun dengan memanfaatkan lahan pemerintah, negara, dan badan usaha milik negara sehingga harganya bisa dibuat terjangkau.