Kpr mengambang

BANK asing terbesar di Jakarta, Citibank, kini memberikan kredit pemilikan rumah (KPR) kepada mereka yang diperhitungkan berpenghasilan per bulan Rp 4 juta ke atas. Kredit dari bank AS ber-asset sekitar Rp 500 milyar (per 30 Juni 1984) itu ditawarkan sejak bulan ialu oleh PT Summarecon Agung, untuk rumah-rumahnya yang dijual di kompleks Kelapa Gading Permai, Jakarta. Kredit Rp 40 juta ke atas itu diberikan untuk melonggarkan calon pembeli dalam menyediakan uang muka. Misalnya sebuah rumah tipe DS-4 (tanah 200 m2 dan bangunan 126 m2) yang berharga kontan Rp 51,5 juta. Jika rumah itu dibeli secara angsuran selama dua tahun, pada enam bulan pertama harus dibayar Rp 27,6 juta, dan sisanya dicicil Rp 1,76 juta per bulan. Sedangkan dengan fasilitas KPR Citibank, uang muka cukup Rp 15 juta, dan sisanya bisa diangsur dalam tempo lima sampai delapan tahun. Tapi besarnya angsuran kredit itu memang tidak ringan. Dana kredit tersebut berasal dari deposito nasabah bank yang umumnya menyimpan uangnya dalam jangka pendek (1, 3, dan 6 bulan) dengan bunga 18% per tahun. Besarnya suku bunga kredit rumah Citibank dapat dirundingkan, tapi tak akan jauh dari suku bunga kredit modal kerja (working capital), yang sekarang ini 26% -27% . Sehingga, cicilan pokok pinjaman berikut bunganya akan jatuh sekitar Rp 1,5 juta per bulan. Berbeda dengan Bank Tabungan Negara (BTN) dan PT Papan Sejahtera yang menentukan bunga KPR tetap, yang masing-masing 9% dan 18% per tahun, Citibank memilih suku bunga dengan sistem floating: bisa naik turun sesuai dengan perkembangan pasar keuangan. "Berdasarkan pengalaman di luar negeri, bank sering dirugikan kalau kredit perumahan diberikan dengan suku bunga tetap," kata wakil presiden Citibank, M.S. Ralie. "Namun, kami tak akan mengecewakan langganan," tambahnya. Caranya, setiap tiga bulan suku bunga akan ditinjau, sehingga kalau sewaktu-waktu suku bunga deposito turun, peminjam bisa berharap bahwa suku bunganya bisa diturunkan juga. Karena suku bunga. itu diperhitungkan terhadap sisa pinjaman per tahun, maka setiap tahun beban angsuran bisa diharapkan mengecil. Seandainya suku bunga pinjaman itu tetap 27% per tahun, pukul rata dalam lima tahun bunganya cuma 1,35% per bulan atau 16,2% per tahun, dihitung terhadap pimjaman total. Turut sertanya Citibank memberikan KPR tidak membuat Papan Sejahtera, yang tahun lalu beruntung bersih Rp 394 juta (cuma naik Rp 8 juta di atas laba 1982), akan tersaingi. Perusahaan milik Asuransi Jiwa Bumi Putera dan Friesch Groningshe Hypotheek Bank NV (Belanda) itu dalam enam bulan pertama tahun ini menyalurkan KPR sekitar Rp 25 milyar - dan masih merasa kewalahan. "Makin banyak perusahaan berkecimpung dalam kredit perumahan, makin baik," ujar Ferry Soejatman, presiden direktur Papan Sejahtera. Kebutuhan perumahan setiap tahun, menurut Menteri Cosmas Batubara, antara 600.000 dan 700.000. Sedangkan BTN baru mampu memberikan KPR kepada sekitar 300.000 kepala keluarga, dan Papan Sejahtera baru membiayai sekitar 2.000 unit rumah. Besar kredit dibatasi maksimal Rp 50 juta, dengan pengembalian lebih longgar dari Citibank, yakni 5-15 tahun. Papan Sejahtera, karena memberikan KPR kepada golongan menengah bawah, permodalannya dibantu dengan kredit Bank Indonesia. Kredit BI itu mewakili 60% dana KPR, dan dikenai bunga 10% per tahun. Perusahaan ini, tahun lalu, mendapat dana Rp 6 milyar dari penjualan obligasi berdividen 15,5% per tahun. Dari seluruh dana sekitar Rp 15 milyar yang dijual dengan bunga 18% kepada penerima KPR, menurut Soejatman, Papan Sejahtera hanya menikmati keuntungan kurang dari 4%. Usaha menambah dana masyarakat, tahun ini hendak dilakukan dengan menjual lagi obiigasi Rp 12 milyar. "Belum terlaksana, karena tak ada sumber yang mau. Padahal, dividen yang kami tawarkan 16,5%," kata Ferry Soejatman. Masalahnya, dengan sistem pajak yang baru, pembeli obligasi hanya akan menerima keuntungan 10,7%. Sedangkan obligasi lama, meski memberikan dividen lebih rendah, masih memberi keuntungan 13,9% bagi pembeli obligasi. Soejatman merasa tak sehat kalau perusahaannya itu bergantung kepada dana pemerintah terus. Karena itu, katanya, sudah dipikirkan untuk menaikkan suku bunga KPR menjadi sekitar 21%. Dengan perhitungan itu, KPR Papan Sejahtera masih akan lebih menarik dibanding Citibank.