<font face=arial size=1 color=brown><B>Properti</B></font><BR />Berselancar di Antara Bunga dan Bangunan

Telepon seluler Niar, Eksekutif Pemasaran Ray White untuk wilayah Bintaro, nyaris tak henti berdering. Hampir setiap 30 menit ada saja yang mengontaknya dan bertanya, ”Saya sedang cari rumah, ada yang mau dijual?” Ada juga yang langsung bilang, ”Rumah yang di jalan X, berapa mau dilepas?”

Calon pembeli ini umumnya mencari rumah kelas menengah dengan luas tanah 120-180 meter persegi. Harganya antara Rp 500 juta dan Rp 1 miliar. Menurut Niar, ada juga pembeli yang dengan entengnya membeli rumah seharga Rp 2 miliar. Maka perempuan 44 tahun ini pun berkesimpulan, ”Ekonomi enggak slow-slow amat.”

Semula Niar sempat pesimistis. Kenaikan harga bahan bakar minyak pada Mei silam telah melambungkan harga material, khususnya besi dan kayu, sampai 50 persen. Akibatnya, ongkos membangun rumah baru dengan material standar naik dari Rp 2,5 juta menjadi Rp 3 juta per meter persegi. ”Harga rumah baru ikut terdongkrak 30 persen,” tuturnya.

Kenaikan harga bahan bakar minyak itu juga memicu inflasi yang kemudian direspons Bank Indonesia dengan menaikkan suku bunga acuan, BI Rate. Sejak Mei lalu, bank sentral telah menaikkan bunga acuan setiap bulan 25 basis point hingga menjadi sembilan persen pada awal Agustus lalu. Sudah tentu, bank-bank pun menyesuaikan diri dengan menaikkan bunga.

Kamis ini, Bank Indonesia akan menyelenggarakan rapat dewan gubernur. Ekonom Bank BNI, Ryan Kiryanto, memperkirakan bank sentral kembali akan menaikkan BI Rate menjadi 9,25 persen. ”Itu kalau inflasi Agustus di atas 1 persen lagi, seperti Juli,” tuturnya. Dan ia yakin inflasi Agustus yang akan diumumkan Badan Pusat Statistik pada Senin ini bakal berada di kisaran 1,2-1,4 persen. Pada Juli lalu, inflasi tahunan (year on year) tercatat 11,9 persen.

Inflasi Agustus itu, kata Ryan, tidak lagi dipengaruhi kenaikan harga minyak dunia ataupun harga pangan. Kini faktor kelangkaan gas elpijilah yang kemungkinan besar menjadi pemicu utama inflasi. Apalagi ketidaktersediaan bahan bakar ini banyak terjadi di kota besar, termasuk Jakarta.

Tekanan inflasi itu pun masih akan terus berlanjut karena pekan ini memasuki bulan puasa dan sebulan kemudian Lebaran, serta Natal di pengujung tahun. Namun Ryan yakin pemerintah akan mati-matian menahan inflasi di angka 12 persen pada akhir tahun. Sehingga, dia meramalkan, Bank Indonesia akan mematok BI Rate paling tinggi 9,5 persen pada akhir tahun ini.

Dengan proyeksi bunga bank sentral masih akan naik hingga akhir tahun, bank-bank ”mencuri start” dengan menaikkan bunga pinjaman sejak dua bulan lalu. Bank BCA, misalnya, mematok bunga pinjaman untuk kepemilikan rumah di level 12,5-13,5 persen. ”Debitor kami beri bunga tetap pada satu dan dua tahun pertama,” kata Gregorius Hariyanto, Direktur BCA.

Bank Niaga menawarkan bunga di level 11-12 persen. Sebelumnya, bank yang mayoritas sahamnya dimiliki CIMB Group, Malaysia, ini mematok bunga kredit kepemilikan rumah 9-10 persen. Sedangkan PT Bank Tabungan Negara—yang mengkhususkan layanan pembiayaan rumah bersubsidi—pada 1 Agustus lalu menaikkan bunga pinjaman rumah komersial dari 9,5-12 persen menjadi 10-13 persen.

Hebatnya, kendati didera kenaikan harga bahan bangunan dan suku bunga kredit kepemilikan rumah atau KPR, penjualan rumah tetap tinggi. Sepanjang semester pertama tahun ini, penjualan rumah naik 23 persen dibanding semester kedua tahun lalu. ”Pemicunya adalah suku bunga KPR yang rendah, rata-rata sembilan persen,” kata Witra Onggara, analis lembaga riset properti PT Property Advisory Indonesia.

Angka tersebut, kata dia, jauh di bawah bunga 2-3 tahun lalu, yang masih berkisar di level 11-14 persen. Selain itu, bank-bank memberikan inovasi fasilitas bunga yang meringankan konsumen, seperti bunga tetap (fixed rate) hingga tiga tahun pertama. ”Developer sudah mencatat penjualan yang tinggi pada lima bulan pertama, sebelum harga minyak naik,” kata Witra.

Pada Juni lalu, dia melanjutkan, pengaruh kenaikan harga minyak belum terlihat pada penjualan rumah. Tapi lonjakan harga terjadi pada barang-barang material, yang menurut pengamatan lembaga itu antara 20 dan 30 persen. Pengembang lantas menaikkan harga rumah 10-15 persen. ”Sampai 15 persen saja, konsumen masih bisa menyerap, kok,” ujarnya.

Juru bicara pengembang Bumi Serpong Damai City, Idham Muchlis, membenarkan, permintaan rumah nyaris tidak ada turunnya. Dia bahkan sudah berani memastikan target penjualan tahun ini Rp 2,3 triliun bisa tercapai. Menurut dia, konsumen paling banyak membeli rumah dengan harga Rp 400-700 juta. ”Sekarang target penjualan sudah tercapai separuhnya,” tuturnya.

Permintaan rumah yang tinggi itu, menurut Rosihan Saad, umumnya berasal dari konsumen yang baru akan memiliki rumah pertama. Menurut juru bicara Gapura Prima Group itu, konsumen rata-rata membidik rumah yang harganya Rp 200-300 juta. Perusahaan ini menjual rumah antara lain di kompleks Depok Maharaja, Taman Kota Bekasi, dan Bukit Cimanggu City.

Handaka Sentosa, Presiden Direktur PT Arah Sejahtera Abadi, anak perusahaan Agung Podomoro Group, memberikan pandangan lain soal tingginya permintaan rumah. Di tengah lesunya investasi saham dan surat utang, kata dia, rumah menjadi pilihan investasi yang menarik. ”Karena harganya akan naik terus.”

Namun para pelaku bisnis perumahan di semester kedua akan menghadapi masalah suku bunga. Suku bunga kredit kepemilikan rumah kini rata-rata sudah di atas 11-12 persen, tiga persen di atas posisi awal tahun. Meskipun demikian, kata Ryan, permintaan pinjaman bank untuk membeli rumah masih akan terus tinggi hingga akhir tahun ini.

Fenomena itu, menurut Ryan, dipengaruhi oleh sejumlah faktor. Pertama, ada desakan, lebih baik membeli sekarang karena harga akan terus naik. Kedua, ini menyangkut agenda pemilu tahun depan. Pada saat itu, perekonomian diperkirakan stagnan sehingga lebih baik belanja tahun ini. Faktor ketiga adalah adanya perubahan nilai dalam masyarakat. Dulu, anak berpisah dari orang tua setelah berumah tangga. ”Kini, begitu sudah bekerja, meski masih lajang, sudah pingin pisah dengan orang tua.”

Witra pun setuju permintaan rumah berikut pinjaman bank untuk kepemilikan rumah masih akan tumbuh hingga akhir tahun. Tapi pertumbuhan itu tidak akan sebesar semester pertama karena harga bahan bangunan masih akan naik lagi. ”Meski cuma lima persen, itu sudah akan menaikkan harga rumah 10 persen,” katanya. Dengan begitu, pilihan membeli rumah sekarang memang tepat.

Anne L. Handayani, Amandra M. Megarani, Bunga Manggiasih

Kredit Bank Umum Berdasarkan Konsumsi (dalam Rp triliun)