Bersaing Plaza Di Jakarta

WAJAH-WAJAH Indonesia pasti akan banyak terlihat di pusat-pusat pertokoan di Orchard Road, Singapura, pada setiap menjelang tutup tahun. Tak terkecuali di penghujung tahun 1980. Salah satu pertokoan yang populer buat turis Indonesia yang gemar berbelanja, adalah Lucky Plaza, gedung jangkung yang modern di depan Wisma Indonesia. Pelan-pelan pusat pertokoan semacam Lucky Plaza yang sarat pengunjung itu, juga sudah menjalar di Jakarta. Tak kurang dari lima pusat pertokoan yang entah kenapa semuanya memakai nama "plaza" kini menjulang di ibukota, terbentang dari mulai jantung kota, di Jakarta Utara sampai Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Terakhir, Ratu Plaza, di ujung Jalan Jenderal Sudirman-Senayan, dan mirip dengan Lukcy Plaza itu, diresmikan oleh Gubernur DKI Tjokropranolo 12 Desember. Terletak di atas tanah seluas 17.243 MÿFD, pertokoan yang dibangun oleh PT Rasa Sayang Internasional, yang juga menjadi pemiliknya, bolehlah disebut yang paling megah di Jakarta. Ada 7 pasang eskalator, ada sebuah lift berbentuk kapsul, yang membuat orang di dalamnya bisa memandang ke luar. Dan seluruh dinding kaca kios yang berjumlah 300 memakai rayban tebal. Lantainya dari marmer, dinding pun dilapisi mozaik zaman sekarang yang semarak. Sebagai Pelengkap Mahal? "Terus terang saja, untuk menghadapi saingan di Jakarta ini, kami harus menampilkan sesuatu yang baru," kata Direktur Soejanto Boedihardjo. Didampingi pimpinan proyek Ir. Ibrahim Alsegaf, Direktur PT Ratu Sayang Internasional itu lalu menerangkan, "sebanyak 98% dari seluruh kios Ratu Plaza sudah disewa orang." Bisa jadi di awal 1981 semua ruangan Sang Ratu sudah diborong orang. Kecuali sebuah ruangan terbuka di lantai dasar, yang cukup luas, dan sengaja disediakan untuk kegiatan promosi, rekreasi, yang bisa juga berfungsi sebagai tempat kencan. Di sayap kiri pertokoan berlantai enam itu, dibangun gedung perkantoran setinggi 32 tingkat. Sedang di sayap kanan terdapat gedung apartemen 18 tingkat. "Jadi Ratu Plaza ini kami buat sebagai pelengkap," kata Soejanto. Masa kontrak minimal 5 tahun, dengan sewa ruangan yang minimal 12 MÿFD, harga per MÿFD berkisar antara US$12-US$ 20 per bulan, ditambah biaya pemeliharaan US$ 3,5 per MÿFD setiap bulan. Biaya kontrak itu harus dibayar oleh penyewa sebanyak 10% sebagai tanda jadi, lalu 10% lagi ketika kontrak ditandatangani dan sisanya diangsur selama 12 sampai 20 bulan. Servis Buat Pribumi Ratu Plaza, yang dibangun atara lain dengan kredit sejumlah bank di Singapura, di bawah pimpinan United Chase Merchant Bank, termasuk yang paling laris. Dengan investasi US$ 47 juta, dan utang bank-bank sebanyak US$ 22,5 juta, Direktur Soejanto yakin semua kapital akan kembali dalam 7 sampai 8 tahun. Ini agak berbeda dengan Glodok Plaza. Berdiri di atas tanah seluas satu hektar, Glodok Plaza yang memiliki 750 kios -- dan merupakan pusat pertokoan yang pertama kali dibangun di Jakarta -- baru 25% yang terjual. "Sampai sekarang kami masih rugi," kata Inge Bernadette Indriani, Manajer Pemasaran dan Promosi Glodok Plaaa (GP). Dibangun oleh PT Multi Plaza, pemiliknya, GP mengenal sistem sewa antara 1 sampai 10 tahun. Lantai satu misalnya, disewakan Rp 20 juta untuk masa 10 tahun. Makin tinggi lantainya makin berkurang sewanya dengan Rp 1 juta, untuk jangka waktu yang sama. Menurut Inge, yang paling berat adalah biaya operasi dan pemeliharaan. Selain masih banyak tempat kosong yang ditanggung pembayaran listriknya oleh pemilik, biaya pemeliharaan yang ditanggung oleh penyewa pun, menurut wanita itu, sudah tidak memadai: US$ 3 per MÿFD. "Ini barangkali ongkos pemeliharaan termurah di Jakarta," kata Inge. Tapi mengapa yang pribumi tak nampak di GP? "Kami sudah mencoba menarik mereka, antara lain dengan memberikan keringanan persyaratan dan biaya sewa kios dan bebErapa fasilitas lain. Tapi nyatanya banyak di antara pengusaha pribumi menjual lagi tempatnya tanpa sepengetahuan kami," kata Manajer Inge Indriani kepada Nadjib Salim dari TEMPO. Dibangun dengan fasilitas PMDN, dan pinjaman dari bank-bank di Manila dan Hongkong, dana Rp 10 milyar yang ditanamkan itu, diperkirakan baru akan kembali dalam 15 sampai 20 tahun. Tapi soal yang merugikan pengelola, kata Inge, karena masih banyak yang menunggak uang sewa. Juga pengunjungnya belum banyak. "Kami belum bisa buka sampai pukul 8 malam. Pukul 6 sore saja bangunan ini sudah terasa sepi," katanya. Mengenai pengunjung rupanya bukan soal bagi Aldiron Plaza, yang terletak di tengah Kebayoran Baru. Menampung sekitar 300 pedagang, di atas tanah DKI seluas 2.000 MÿFD, pusat pertokoan milik PT Aldiron Hero itu barangkali yang paling banyak pribuminya, yaitu sebanyak 43%. Uang sewanya bervariasi antara US$ 17, 15,5 dan 10,5 per MÿFD, sedang kelompok pribumi yang umumnya beroperasi di lantai III, membanyar US$ 8 per MÿFD setiap bulan. Masa kontraknya cukup lama, 22 tahun, yang harus dibayar di muka sebanyak 50% bagi nonpribumi, dan 25% buat pribumi. bekas gedung pertokoan Soevesco ini, juga memberikan servis bagi pribumi. Misalnya, pengelola yang mengusahakan kredit untuk pembayaran kios dari pemerintah, sementara pedagang pribumi itu hanya berjualan saja, dan kemudian membayar cicilan mereka ke bank pemberi utang. Itu juga berlaku buat nonpribumi dengan syarat yang agak lain, tentu saja.