Sentimen Proyek Strategis Nasional di Dua Emiten

MENTERI Koordinator Perekonomian Airlangga Hartarto mengumumkan 14 proyek strategis nasional (PSN) baru pada tahun ini di Istana Kepresidenan, 18 Maret 2024. Proyek dari PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua (PANI) masuk proyek strategis yang sudah disetujui Presiden Joko Widodo. Dua proyek tersebut adalah Pengembangan Pantai Indah Kapuk Tropical Concept dan Pengembangan Kawasan Terpadu Bumi Serpong Damai (BSD).

Sejak pengumuman hingga kemarin, dua saham emiten sektor properti tersebut mengalami tren kenaikan. Kemarin, saham dengan kode BSDE itu berada pada level 990, naik dari level 950 pada 18 Maret lalu. Sebelumnya, saham BSDE sempat mengalami tren penurunan mulai 10 Januari lalu ketika berada di level 1.095. Sejak saat itu, saham BSDE tergelincir sampai level 950 dalam penutupan perdagangan bursa pada 15 Maret 2024. 

Tepat pada hari pengumuman PSN, saham BSDE melesat 20 poin, bertengger di level 970. Nasib yang hampir sama juga dialami saham PANI. 

Saham PANI, yang semula berada di level 5.150 pada 18 Maret lalu, naik menjadi 5.450 kemarin. Berbeda dengan BSDE, saham PANI mengalami tren kenaikan sejak Mei 2023 setelah melandai sejak melantai di Bursa Efek Indonesia pada September 2018. Masuknya proyek PANI dalam daftar PSN diproyeksikan menguatkan laju kenaikan saham PANI.

Ekonom Bank Permata, Josua Pardede, menuturkan pergerakan harga saham BSDE dan PANI mencerminkan ekspektasi pelaku pasar terhadap potensi dividen ataupun capital gain dari dua emiten sektor properti tersebut. Dengan masuknya proyek PANI dan BSDE dalam daftar PSN, muncul harapan peningkatan kinerja perusahaan yang terefleksikan menjadi sentimen positif dari harga saham. “Namun sentimen ini hanya akan sesaat apabila ekspektasi tersebut tidak terealisasi ke dalam fundamental perusahaannya,” katanya. 

Dia mengingatkan bahwa PSN dua proyek ini sepenuhnya mengandalkan dana swasta serta bersih dari peran Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Karena itu, realisasi PSN tersebut sangat bergantung sepenuhnya pada manajemen BSDE dan PANI. PSN yang digarap BSDE adalah proyek Pengembangan Kawasan Terpadu BSD dengan nilai investasinya ditaksir Rp 18,54 triliun. Pengembangan wilayah tidak dilakukan di semua kawasan BSD, tapi hanya berfokus pada pengembangan area pendidikan-biomedical-digital yang seluas 59,6 hektare. 

Kawasan tersebut nantinya ditargetkan menjadi kawasan ekonomi khusus (KEK) yang mengembangkan pendidikan, riset kesehatan, ekonomi digital, pengembangan teknologi, layanan kesehatan, dan biomedical. Biomedical Area rencananya digarap selama 30 tahun. Tahun ini, Bumi Serpong Damai akan melakukan grand opening BioMedical Campus di kawasan tersebut. Proyek ini diharapkan menyerap tenaga kerja 10.065 orang. Pemerintah mencatat potensi perolehan devisa sebesar Rp 5,6 triliun dari pengembangan layanan kesehatan dan biomedical sekaligus menghemat devisa sebesar Rp 10,1 triliun.

Adapun PSN dari PANI berupa proyek pengembangan Green Area dan Eco-City yang berada di lokasi PIK 2 di Provinsi Banten. Pengembangan seluas 1.756 hektare yang menelan investasi Rp 65 triliun tersebut dinamai "Tropical Coastland", yang nantinya menjadi destinasi pariwisata hijau. Proyek emiten properti kongsi Aguan dan Grup Salim ini rencananya menyerap 6.235 tenaga kerja langsung serta 13.550 tenaga kerja sebagai efek pengganda. Kawasan PIK 2 ini akan terkoneksi dengan jalan tol Kamal-Teluknaga-Rajeg yang sudah mulai digarap pada 2023.

Dalam siaran persnya pada 25 Maret lalu, PANI menyebutkan penghitungan sementara total investasi PSN tersebut sekitar Rp 40 triliun. Proyek itu akan dibangun pada 2024 dan ditargetkan selesai pada 2060. "Dalam perencanaan, total investasi tersebut akan difasilitasi pihak swasta dan tidak ditargetkan menggunakan APBN/APBD," demikian siaran pers PANI.

Pekerja berjalan di atap (rooftop) gedung BioMedical Campus BSD City, Serpong, Tangerang Selatan, Banten, 25 Maret 2024. ANTARA/Muhammad Iqbal

Analis Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta, mengatakan sentimen dari PSN akan berdampak positif terhadap kinerja emiten karena dapat mendongkrak penjualan. Dua performa emiten sektor properti ini akan menjadi lebih baik dengan memanfaatkan status PSN dalam memasarkan produknya dan berekspansi. Apalagi kawasan BSDE dan PANI, yang menjadi PSN, memerlukan waktu panjang dalam proses pengembangannya. “Benefit PSN akan bersifat jangka panjang. BSD punya bank tanah yang masih luas. PANI bisa memanfaatkan kawasan reklamasi dekat lautan,” katanya. 

Nafan menuturkan peningkatan performa tersebut selanjutnya dapat mempengaruhi kinerja fundamental bisnis BSDE dan PANI. Namun sektor properti masih memiliki tantangan yang sama selama beberapa tahun ke belakang, yakni tingginya bunga kredit. Tingginya bunga kredit mempengaruhi permintaan kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA). Sektor properti masih berharap Bank Indonesia dapat melonggarkan kebijakan moneter agar memberikan stimulus permintaan di pasaran. 

Josua Pardede mengatakan prospek bisnis properti secara fundamental masih baik, mengingat kebutuhan hunian masih besar. Belum lagi pulihnya pertumbuhan ekonomi mendorong permintaan pembelian rumah. Hanya, risiko suku bunga tinggi menjadi hambatan bagi calon pembeli. Dia mencontohkan, sebanyak tiga perempat calon pembeli menggunakan kredit perbankan dalam membeli rumah tinggal. Jika suku bunga acuan masih tinggi, minat masyarakat akan tertahan karena beban bunga makin mahal. 

Masuknya swasta dalam pengelolaan PSN, baik proyek maupun pendanaan, mendapat sorotan dari Chief Executive Officer Indonesia Property Watch Ali Tranghanda. Dia berharap pemerintah menentukan batas peran pada kedua PSN lantaran tanah dan operasinya nantinya digarap swasta. “Perlu transparansi sejauh mana keterlibatan pemerintah di sana. Sebab, secara proyek, saat ini juga sudah berjalan,” katanya. 

Meski demikian, aksi korporasi dan pemerintah pada dua PSN tersebut akan makin bagus dalam mengembangkan kawasan BSD dan PIK 2. “Kemudahan perizinan dan lain-lain akan menjadi keuntungan developer.”

Juru Bicara Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian Haryo Limanseto. Dok. ekon.go.id