Lesu di Atas Main ke Bawah

SEBULAN lalu Panangian Simanungkalit dibuat kaget. Ia terpana membaca selembar kain rentang di depan sebuah apartemen mewah —dengan harga di atas Rp 1 miliar per unit—di bilangan Kemayoran, Jakarta Pusat. Di situ tertulis: ”Cicilan selama delapan tahun, tanpa uang muka”.

”Itu gila namanya,” kata Direktur Pusat Studi Properti Indonesia itu kepada Tempo, pekan lalu. Lazimnya, cicilan apartemen sekelas itu paling longgar harus dilunasi dalam empat tahun. Tapi begitulah kini, pengembang kelas atas sedang jor-joran mengobral harga untuk menggaet nasabah. Penjualan properti mewah, yaitu apartemen dan rumah di atas Rp 1 miliar, memang sedang lunglai.

Lihatlah hasil riset lembaga konsultan properti Procon Indah, yang dirilis pada Selasa pekan lalu. Hingga kuartal ketiga 2006, tingkat penyerapan apartemen kelas ini menurun hingga empat kali, dibandingkan kuartal sebelumnya. Dari 2.846 unit menjadi hanya 673 unit.

Catatan Pusat Studi Properti Indonesia memperkuat indikasi itu. Dari 12 ribu unit properti mewah—termasuk apartemen dan rumah mewah—yang dipasok di Jabodetabek tahun ini, hanya tiga perempatnya yang diserap pasar. Kelebihan penawaran mencapai tiga ribu unit.

Jika dirunut ke belakang, dalam catatan Panangian, kelesu-an properti kelas atas sudah terlihat sejak kenaikan harga bahan bakar minyak, Oktober tahun lalu. Apalagi, hingga akhir tahun, suku bunga Bank Indonesia mencapai 12,75 persen. ”Ini membuat pemilik duit menunggu waktu yang tepat untuk berinvestasi di kelas ini,” katanya.

Pengembang yang ketiban malang akibat lesunya pasar kelas ini adalah PT Dharmala Intiland. Pengembang apartemen Grand Champa di kawasan Jakarta Selatan itu jauh-jauh hari sudah merasakan sepinya peminat. Proyek apartemen yang diluncurkan pada Juni tahun lalu itu kini terbengkalai.

Semula, pasar yang dibidik di area 1,2 hektare dengan 95 unit apartemen itu adalah kelas top. Nyatanya, sasaran itu tak bersambut. ”Kami terpaksa mengkaji kembali,” kata Theresia Rustandi, sekretaris perusahaan PT Dharmala. Mereka pun segera banting setir. Unit yang tadinya ditawarkan dengan harga Rp 2 miliar diturunkan jadi separuhnya. Luas unit, yang semula 200 meter persegi, juga mungkin diperkecil.

Bagaimana dengan pengembang lain? Agung Podomoro, PT Bakrie Swasakti Utama, dan PT Adhi Realty juga sudah mengantisipasi lesu pasar kelas atas ini. Sudah sejak beberapa bulan lalu mereka mulai membidik pasar kelas menengah dengan harga Rp 300-800 juta per unit.

Agung Podomoro, yang sukses dengan Pakubuwono Residence, mengembangkan apartemen kelas menengah Mediterania Garden Residence di Tanjung Duren, Jakarta Barat, serta Jakarta Residence dan Thamrin Residence di Kebon Kacang, Jakarta Pusat. Bakrie Swasakti, yang sukses dengan Taman Rasuna di Jakarta Selatan, membangun The 18th Taman Rasuna Residence di lokasi yang sama, dengan harga Rp 300-800 juta per unit. ”Dari 750 unit, sudah laku hampir 70 persen,” kata Ferry S. Supandji, Direktur Pemasaran Bakrie Swasakti.

PT Adhi Realty, anak perusahaan Adhi Karya yang biasa mengembangkan perumahan mewah, bersama Eden Capital dari Malaysia, mendirikan apartemen untuk mahasiswa, Salemba Residence, di Jakarta Pusat. Agung Podomoro juga mengincar pasar kelas ini, lewat Mediterania Garden tahap dua. Tahap pertamanya memang untuk kalangan profesional menengah atas.

Proyek apartemen 3.000 unit berukuran rata-rata 70 meter persegi itu diluncurkan bulan lalu, dan laris manis. ”Sudah 80 persen terjual,” kata Indra Wijaya Antono, Direktur Pemasar-an Agung Podomoro. Dijual secara pre-sale, unit dengan dua kamar tidur berukuran 70 meter persegi, misalnya, dihargai Rp 394 juta.

Dalam keadaan ”normal”, harga itu harus dilunasi dalam tiga tahun. Tapi kini bisa diundur setahun dengan uang muka Rp 5 juta dan cicilan Rp 8 juta per bulan. Dengan cara ini ternyata konsumen berani membeli. Jakarta Residence dan Thamrin Residence, yang diluncurkan dua bulan lalu, juga ramai sambut-an. Dari masing-masing 750 dan 1.280 unit yang ditawarkan, hampir 80 persen sudah terjual.

Lukman Purnomosidi, Ketua DPP Real Estate Indonesia, mengatakan bahwa saat ini pasar menengah memang sedang menjanjikan. Di kawasan Jabodetabek, jumlahnya hampir 3,5 persen dari total populasi penduduk yang berkisar di angka 20 juta jiwa, atau sekitar 700 ribu orang. ”Ini potensi yang bagus,” katanya.

Danto