Menunggu Pasar di Ibu Kota

JAKARTA – Pembentukan satuan tugas (task force) percepatan realisasi investasi di Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara dianggap tak cukup untuk memastikan aliran modal mulus masuk ke megaproyek tersebut. Musababnya, para calon pemodal masih menanti berbagai faktor sebelum menyuntikkan dananya dalam proyek ibu kota anyar tersebut.

"Pembentukan task force jelas menambah keyakinan (calon investor untuk berinvestasi), tapi kaidah investasi tetap tidak bisa dilupakan," ujar Wakil Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI), Hari Ganie, kepada Tempo, kemarin, 16 Mei 2023.

Hari mengatakan saat ini beberapa anggota organisasinya telah menyatakan minat untuk berinvestasi di proyek tersebut, tapi belum terealisasi. Salah satu alasannya adalah mereka masih menunggu terciptanya pasar di pusat lokasi kota baru tersebut. "Nyatanya sampai sekarang, kan, masih belum ada populasi di sana, masih kosong melompong," katanya.

Untuk saat ini, jarak dari IKN Nusantara ke pasar penduduk terdekat, yakni Balikpapan dan Samarinda, pun cukup jauh. Padahal salah satu pertimbangan pengusaha swasta untuk mengembangkan perumahan yang akan dijual kepada masyarakat adalah tersedianya pasar atau permintaan di kawasan tersebut.

Secara provinsi pun, Hari melihat penduduk Kalimantan Timur hanya di bawah 4 juta orang. Kalaupun pemerintah menargetkan penduduk Nusantara mencapai 2 juta orang, jangka waktunya dipertanyakan. Karena itu, ia merasa untuk saat ini investasi swasta murni non-Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) masih belum memungkinkan.

Pembangunan infrastruktur Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara Istana Kepresidenan di Kecamatan Sepaku, Kabupaten Penajam Paser Utara, 23 Februari 2023. TEMPO/Subekti

Alasan Swasta Masih Menunggu Waktu untuk Investasi di IKN

Di samping soal pasar, Hari mengatakan para pelaku usaha pun masih menunggu adanya regulasi yang lengkap untuk masuk ke proyek tersebut. Sebelum prasyarat itu terpenuhi, ia merasa pekerjaan di IKN masih akan perlu disokong oleh proyek-proyek yang dibiayai APBN.

"Jadi, secara kelayakan, demografi, lokasi, pasar itu masih perlu waktu," kata Hari. Kendati demikian, ia mengatakan para pelaku usaha menyadari bahwa proyek IKN ini merupakan program pemerintah yang sudah ada dasar undang-undang-nya dan anggaran dari APBN. "Jadi, kami akan masuk pada saatnya."

Pembentukan Satgas Percepatan Investasi di IKN Nusantara merupakan salah satu hasil rapat yang dipimpin Presiden Joko Widodo di Istana Negara pada Senin lalu. Kepala Otorita IKN Bambang Susantono mengatakan tim ini akan melibatkan seluruh pemangku kepentingan dan dipimpin oleh Menteri Koordinator Kemaritiman dan Investasi Luhut Binsar Pandjaitan. "Untuk mengkoordinasi interdept dan semua lembaga terkait sehingga proses percepatan investasi di IKN ini dapat berjalan lebih baik dan lebih efisien,” ujarnya. 

Saat ini sudah ada 209 surat ketertarikan atau letter of intent dari para calon investor untuk menanamkan modalnya ke proyek Nusantara. Dari jumlah tersebut, sebanyak 36 calon investor telah menandatangani non-disclosure agreement alias tahapan lanjutan untuk membicarakan berbagai hal secara lebih rinci. Pada tahap ini, Otorita dan calon investor akan bertukar data. Calon investor juga akan meninjau ke lapangan sebelum membuat studi kelayakan dan rencana bisnis yang akan diambil. Atas banyaknya minat investasi yang masuk tersebut, Jokowi berharap ada percepatan proses agar investasi itu segera terealisasi.

Di samping Satgas Percepatan Investasi, Jokowi dalam rapat tersebut meminta jajarannya membentuk sistem terpadu untuk menangani investasi di IKN Nusantara. "Jadi tadi diputuskan bahwa untuk masalah-masalah yang berhubungan dengan investasi ini, kami diminta membuat satu one stop shop yang akan juga diikuti lembaga/kementerian terkait lain. Itu juga nanti akan berada di dalam one stop shop itu, jadi satu pintu saja,” ujar Bambang.

Proses pembangunan istana presiden di Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara, Penajam Paser Utara, Kalimantan Timur, 25 Februari 2023. ANTARA/INDRIANTO EKO SUWARSO

Bambang mengatakan sistem tersebut akan melibatkan berbagai kementerian dan lembaga, antara lain Otorita IKN, Kementerian Investasi, Direktorat Jenderal Perpajakan Kementerian Keuangan, serta Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Keberadaan lembaga-lembaga tersebut, antara lain, untuk mengelaborasi beberapa insentif perpajakan hingga data-data teknis di lapangan. 

Hasil rapat lainnya adalah pembentukan satgas untuk menyelesaikan masalah pertanahan di IKN. Bambang mengatakan pembentukan satgas tersebut diperlukan untuk memastikan urusan pertanahan di IKN jelas dan terang. "Jadi yang akan ditawarkan kepada investor ini adalah tanah-tanah yang sudah matang dan kita ketahui harganya, sehingga mereka bisa langsung menghitung berdasarkan kondisi topografi, kondisi geologi, akses, dan sebagainya,” ucapnya.

Direktur Center of Economic and Law Studies (Celios), Bhima Yudhistira, mengatakan pembentukan Satgas Investasi IKN memperjelas adanya ketakutan pemerintah bahwa proyek hijrah ibu kota tersebut akan sepi peminat. Yang perlu menjadi catatan pemerintah, kata dia, proyek itu masih minim realisasi investasi swasta lantaran belum jelasnya kepastian penduduk yang akan pindah ke IKN, rendahnya tingkat pengembalian investasi, dan adanya kewaspadaan investor menjelang pemilihan umum tahun depan. 

Dari sisi eksternal, sentimen investasi global juga sedang dihantui risiko perlambatan ekonomi di Amerika Serikat dan Cina, serta tingginya suku bunga dan inflasi. "Satgas itu, kan, fungsinya mengawal investasi dari komitmen sampai terjadi realisasi. Tapi apa yang mau dikawal? Investor pasti lakukan due diligences dulu layak-tidaknya proyek IKN, berapa lama balik modal sampai menghitung biaya modal (cost of financing), dan risiko-risiko lainnya," kata Bhima.  

Direktur Institute for Demographic and Poverty Studies (Ideas), Yusuf Wibisono, yakin bahwa para pelaku usaha swasta masih tidak berani masuk berinvestasi di IKN kendati telah terbentuk satgas. Pasalnya, proyek ini masih penuh ketidakpastian di tahap awal pembangunan. Apalagi usia pemerintahan Jokowi tinggal tersisa dua tahun lagi. Padahal proyek ini direncanakan untuk digarap pada jangka panjang hingga 2045. Karena itu, ia berujar, untuk saat ini, megaproyek itu masih akan sangat bergantung pada APBN. 

Yusuf memperkirakan IKN Nusantara baru mampu menarik investasi swasta jika seluruh kawasan inti pusat pemerintahan seluas 6.000 hektare sudah terbangun dan kota baru tersebut telah memiliki penduduk setidaknya satu juta orang. "Selanjutnya, investasi baru akan benar-benar mengalir jika kawasan IKN seluas 56 ribu hektare benar-benar telah terbangun dan memiliki penduduk setidaknya 5 juta orang," kata dia.

CAESAR AKBAR | FAJAR PEBRIANTO