Turun No, Naik Ayo

Suku bunga acuan (BI Rate) boleh terjun bebas, tapi jangan harap bunga kredit ikut terpangkas. Itulah yang dialami Iswara, 38 tahun, nasabah Kredit Pemilikan Rumah alias KPR CIMB Niaga. Dalam sebelas bulan terakhir—tahun ketiga ia mencicil—bunga pinjaman nongkrong di posisi 16,4 persen. Padahal, pada tahun kedua, ia hanya membayar bunga 11,9 persen. Bahkan, pada 2006, tahun pertama mencicil, ia cuma dikenai bunga 7,88 persen.

Adek punya pengalaman serupa. Pria 32 tahun ini tak henti henti mengomel gara gara cicilan kredit rumahnya terus menanjak. Memasuki tahun kedua, warga Citayam, Jawa Barat, ini menanggung bunga KPR 12,75 persen sejak Juli 2009. Tahun sebelumnya, bank tempat ia memin­jam, BTN, hanya mematok bunga 9,5 persen.

Perbankan agaknya memang sedang tak sensitif. Sejak Novem­ber 2008, Bank Indonesia telah memangkas suku bunga acuan sembilan kali sebesar 300 basis point. Akhir tahun lalu, bunga acuan masih berada di level 9,5 persen. Per Agustus 2009, BI Rate hanya di posisi 6,5 persen. Angka tersebut bertahan hingga kini. Ini posisi terendah sepanjang sejarah BI Rate.

Berbeda dengan Bank Indonesia, perbankan nasional ogah ogahan menurunkan suku bunga. Pada September 2009, Danareksa Research Institute mencatat, bunga rata rata pinjaman (konsumsi, investasi, dan modal kerja) masih di posisi 14,68 persen, turun tipis dari posisi Desember 2008 (15,34 persen). Bahkan, pada periode yang sama, rata rata bunga pinjaman konsumsi naik dari 16,4 menjadi 16,67 persen.

Itulah yang dialami Iswara dan Adek. Penurunan suku bunga hanya dinikmati debitor baru. Itu pun hanya berlaku untuk tahun pertama. Direktur Utama Bank Tabungan Negara Iqbal Latanro mengatakan suku bunga pinjaman merupakan manifestasi dari bunga simpanan (cost of fund). Kalau bunga simpanan turun, bank pasti akan menurun­kan bunga kredit. ”Berlaku pula sebaliknya,” kata dia di Jakarta, Kamis pekan lalu.

Saat ini, bunga deposito BTN masih 7 persen. Ini sesuai dengan kesepakatan 14 bank nasional, 20 Agustus lalu: dengan BI Rate 6,5 persen, bunga deposito maksimal 8 persen sampai November. Dan pada Desember menjadi tujuh persen. Sebelum ada komitmen bersama ini, bunga deposito mencapai 12 persen, kendati BI Rate telah diturunkan menjadi 6,5 persen.

Tahun ini, Iqbal melanjutkan, BTN telah menurunkan bunga kredit lima kali. Posisi saat ini 11,75 persen. Manajemen akan menyesuaikannya menaikkan atau menurunkan dengan kondisi pasar. Bisnis perbankan, lazimnya bisnis lain, tidak berdiri sendiri, mesti tengok kanan kiri. ”Bila bunga lending kami paling tinggi, nasabah pasti akan kabur.”

Toh, sampai sekarang, BTN masih merajai pasar kredit peru­mah­an. Untuk pembiayaan rumah bersubsidi, bank pelat merah ini menguasai 99 persen, atau 25,3 persen pasar rumah secara keseluruhan. Hingga September 2009, bank ini telah menyalurkan kredit perumahan 66,09 persen dari total kredit baru Rp 10,21 triliun. Untuk kredit rumah sangat sederhana, tercatat 94.900 unit rumah, dan 27.300 unit komersial (tanpa subsidi).

Direktur Kredit BTN Purwadi optimistis pasar kredit perumahan masih kinclong tahun depan. ”Market kami pasti, yakni orang yang benar benar butuh rumah,” kata Purwadi. Selama industri bertumbuh, dan tidak ada pemutusan hubungan kerja, pasar kredit perumahan bank ini aman.

Itu sebabnya meriahnya industri properti masih terasa kendati perekonomian kurang bersahabat. Dalam pameran bahan bangunan yang digelar Mitra 10 di Cibubur, Kamis pekan lalu, pengunjung ramai menikmati potongan harga berbagai produk kebutuhan rumah tangga. Menjelang tutup tahun, perusahaan retail modern bahan bangunan ini menyajikan ”Trend Renovasi 2010”.

Namun tak semua iming iming ditujukan untuk nasabah baru. Bank BCA punya cara memanjakan konsumen lama. Seseorang yang telah menjadi nasabah selama tiga tahun bisa menikmati bunga KPR 9,9 persen. Ini merupakan paket program ulang tahun bank swasta nasional terbesar tersebut. Saat ini bunga counter untuk fixed 1 tahun dan 2 tahun adalah 10,5 persen.

Tawaran CIMB Niaga lain la­gi. Bank hasil merger Niaga Lip­po­ ini sebenarnya memasang­ bu­nga KPR 9,9 persen. Tapi, bi­la nasa­bah memiliki rekening ta­bung­an, bunganya bisa digeser­ un­tuk­ mengkompensasi bunga pin­jam­­an, sehingga bunga pinjam­an yang berlaku bisa menciut. ”Bunga­ pinjaman nol persen tanpa mengurangi tabungan,” begitu iming iming bank ini melalui media elektronik.

Tapi, baru saja angin segar pe­nurunan suku bunga kredit­ dinikmati masyarakat, eh, bank sen­tral memberikan sinyal bah­wa bunga acuan akan dikerek naik. Ini untuk merespons potensi peningkatan inflasi tahun depan. ”Pusinglah industri pro­perti,” kata Ketua Umum Real Estate Indonesia Teguh Satria. Ketika BI Rate turun tangkas, bunga KPR tak terpangkas. Sebaliknya, bila BI Rate naik nanti, Teguh yakin bunga KPR segera melambung.

Menurut Teguh, bunga kredit perumahan idealnya 4 persen di atas BI Rate. Pada saat BI Rate 6,5, persen seperti sekarang, misalnya, bunga KPR maksimal 10,5 persen. Nantinya, bila BI Rate berada di kisaran 7 persen, bunga kredit 12 persen masih oke.

Pengembang, Teguh menambahkan, juga akan ditekan kenaikan harga material. Ada indikasi harga besi akan naik. Aktivitas konstruksi di Singapura yang sempat mandek terseret krisis finansial global mulai menggeliat. Permintaan akan naik, disusul kenaikan harga. Nah, besi merupakan acuan harga material lain. Artinya, harga rumah akan bertambah mahal. Konsumenlah yang mendapat gempuran ganda: suku bunga akan naik dan harga rumah disesuaikan.

Tapi BTN memperkirakan kenaikan suku bunga ke depan tidak akan setinggi awal tahun ini, ketika bunga deposito tembus 12 persen. Artinya, kata Purwadi, bunga pinjaman tahun depan masih oke. Apalagi perekonomi­an pada 2010 diprediksi akan lebih baik lagi. Daya beli masyarakat juga meningkat.

Retno Sulistyowati, R.R. Ariyani

Pangsa Pasar Kredit Perumahan (Per Agustus 2009)