Terengah-engah Menyulap Maja

JALAN beton mulus berbentuk bundaran dibangun melingkar di salah satu kawasan perumahan Citra Maja Raya. Bundaran itu belum tersambung dengan ruas jalan lain ke perumahan di sekelilingnya, yang terbagi dalam belasan cluster. Tiap cluster dicacah menjadi ratusan kaveling seluas 60-70 meter persegi.

Di lahan seluas 11 ribu hektare inilah deretan rumah sederhana tipe 22-36 mengisi Kota Baru Maja di Kabupaten Lebak, Banten. Citra Maja Raya adalah satu dari tiga kawasan hunian yang mulai dibangun di kota itu. Ada 13 cluster yang dipasarkan. Salah satunya telah selesai dibangun. Saat Tempo ke sana pada Rabu pekan lalu, belasan petugas tengah melakukan pengukuran untuk persiapan pengerasan jalan. Adapun rumah di cluster lain masih dalam tahap penyelesaian.

Citra Maja Raya tengah mengebut pembangunan rumah sederhana di sana. Pengembangnya Grup Ciputra dan PT Hanson International Tbk. Perusahaan terakhir ini merupakan pemilik lahan seluas 2.000 hektare. "Akan kami buka penawaran lagi sebelum bulan puasa," kata Direktur PT Ciputra Residence Mary Octo Sihombing kepada Tempo, Kamis pekan lalu. Penjualan itu adalah yang ketiga kalinya. Sebelumnya, Ciputra berhasil menjual 6.000 unit rumah pada peluncuran pertama 2015 dan 2.000 unit pada Oktober tahun lalu.

Bisnis rumah di Kota Baru Maja sedang naik daun. Sri Yuliatin, agen pemasaran dari Ray White BSD Serpong, Tangerang Selatan, sukses menjual 22 unit rumah tipe 22/60 dengan harga Rp 119 juta pada tahun pertama penawaran. Tahun kedua, ia berhasil menjual 7 unit rumah dengan harga Rp 149 juta. "Yang beli antre," ujarnya.

Reputasi Ciputra, kata Sri, menjadi daya tarik konsumen berinvestasi di sana. Ikon Ciputra sebagai pengusaha properti yang sukses membangun Bintaro menyebabkan harga rumah di sana naik Rp 30 juta dalam satu tahun. Sri lantas membandingkan harga yang dibanderol Ciputra dengan pengembang lain. PT Bukit Nusa Indah Perkasa, yang memiliki kawasan Permata Mutiara Maja seluas 200 hektare, membanderol harga lebih murah, yakni Rp 123 juta per unit untuk tipe yang sama. Pengembang ini membangun tiga cluster di sana.

Ketua Dewan Pertimbangan Organisasi Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria mengatakan kenaikan harga properti di Maja menjanjikan pertumbuhan kawasan. Namun ia mengingatkan masalah yang kelak muncul di balik pertumbuhan itu, yakni bakal semakin sedikitnya akses hunian masyarakat berpenghasilan rendah.

Tingginya harga tanah membuat developer enggan membangun rumah bersubsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah murah, menurut Fuad, dibanderol di bawah Rp 138 juta per unit. Seharusnya rumah murah dibangun lebih dulu oleh pengembang untuk menampung masyarakat berpenghasilan rendah yang bekerja di Jakarta dan sekitarnya. "Inilah tujuan awal Kota Baru Maja," katanya.

Wakil Ketua Umum Realestat Indonesia bidang Tata Ruang dan Properti Ramah Lingkungan, Hari Ganie, mengatakan Ciputra tidak membangun kawasan khusus masyarakat berpenghasilan rendah. Saat meninjau Citra Maja Raya beberapa waktu lalu, ia menemukan rumah bersubsidi dibangun oleh Ciputra. Hari pergi ke sana bersama Kepala Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah (BPIW) Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Rido Matari Ichwan.

General Manager Pemasaran Ciputra Residence Yance Ongo membenarkan belum membangun rumah murah bersubsidi. Harga rumah bersubsidi di Maja sekitar Rp 115 juta. Adapun harga pasaran di Citra Maja Raya dibanderol Rp 152 juta ke atas. "Tidak masuk harganya," ujarnya.

Ketua Umum Realestat Indonesia Soelaeman Soemawinata mengingatkan pentingnya keberadaan masyarakat berpenghasilan rendah sebagai pendorong awal ekonomi Kota Baru Maja. Alasannya, keluarga dari kelas ini yang paling siap untuk tinggal di Maja. "Pemerintah seharusnya menetapkan jumlah rumah bersubsidi yang harus dibangun pengembang sejak awal," katanya.

Rido Matari Ichwan tidak menjawab perihal rencana induk Maja baru. Namun, dalam siaran persnya pada Januari lalu, Rido mengatakan pemerintah berfokus menyelesaikan infrastruktur jalan untuk memperpendek waktu tempuh Jakarta-Maja.

Rido meyakini, jika transportasi lancar, masyarakat berpenghasilan rendah akan memilih Maja sebagai hunian tempat tinggal. "Masyarakat berpenghasilan rendah akan nyaman memiliki rumah di Maja meski beraktivitas di Jakarta," katanya.

Hari, sebagai konsultan penyusunan rencana induk Kota Baru Maja di BPIW, meyakini kuota rumah bersubsidi akan dimasukkan pemerintah ke rencana induk. "Master plan sudah final akhir tahun lalu," ucapnya. "Setahu saya tinggal dipublikasikan."

KOTA Baru Maja dicanangkan sejak 1997. Proyek peninggalan Presiden Soeharto itu mangkrak akibat empasan krisis ekonomi dan moneter. Baru pada era Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, pemerintah mulai melirik kembali Maja sebagai penyangga Jakarta.

Pada 2006, Muhammad Yusuf Ashari, Menteri Perumahan Rakyat kala itu, sempat meninjau Maja. Ia didampingi Ketua Dewan Pertimbangan Organisasi Apersi Fuad Zakaria. "Harga tanahnya saat itu Rp 30 ribu per meter," ujar Fuad. Angka itu naik ribuan persen dari harga pada masa Soeharto, yakni Rp 700 per meter persegi.

Hingga Yusuf Anshari selesai masa jabatannya, pemerintah tak kunjung bergerak memoles Maja sebagai calon kota mandiri baru. Barulah pada akhir periode kedua kepemimpinan Yudhoyono, tepatnya saat PT Kereta Api mulai mengoperasikan kereta listrik Commuter Line Tanah Abang-Maja, proyek Maja berembus kembali. Dua tahun setelah beroperasinya Commuter Line, salah satu pengembang mulai membuka penawaran harga rumah sederhana di Kota Baru Maja.

Pada era Presiden Joko Widodo, rencana pengembangan Maja semakin gencar setelah proyek jalan tol Serpong-Balaraja ditetapkan sebagai proyek strategis nasional. Pemerintah juga merencanakan pembangunan jalan nasional yang menghubungkan Pamulang dengan Maja. Pertengahan tahun lalu, Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah Pemerintah Kabupaten Lebak, Tangerang, dan Bogor serta empat pengembang besar meneken nota kesepahaman tentang pembangunan Kota Baru Maja.

Setengah tahun berjalan, implementasi nota kesepakatan itu masih jauh panggang dari api. Direktur PT Ciputra Residence Mary Octo Sihombing mengatakan pengembang menunggu realisasi pembangunan jalan Pamulang-Maja. Jalan ini disebut Mary akan menarik minat lebih besar para pengembang.

Ketua Umum Realestat Indonesia Soelaeman Soemawinata membenarkan kebutuhan infrastruktur, seperti jalan tol dan kereta api, bisa mempercepat pertumbuhan Maja. Pemerintah harus berperan dalam membangun Kota Baru Maja. Jika semua diserahkan ke swasta, pembangunan infrastruktur akan terhambat. "Kami terengah-engah," katanya.

Akbar Tri Kurniawan (Maja) | Joniansyah (Tangerang Selatan)

Kota Baru Maja
Kabupaten Lebak, Banten
Luas: 11 ribu hektare

Pengembang Kota Baru Maja
- PT Ciputra Residence
- PT Hanson International Tbk
- PT Bukit Nusa Indah Perkasa
- PT Mandiri Nusa Graha Perkasa
- Perum Perumnas
- Agung Podomoro Land
- Intiland
- I&P Group
- Setia