Tantangan Kenaikan Harga Rumah Bersubsidi

Sementara itu, kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tumbuh 7,66 persen, dari Rp 590,64 triliun menjadi Rp 635,88 triliun (51,63 persen dari total kredit). Meskipun kalah subur dibanding kredit konstruksi dan real estate, pertumbuhan KPR dan KPA memiliki pangsa pasar (market share) terbesar (51,63 persen).

Kenaikan harga rumah bersubsidi itu ditetapkan Menteri PUPR untuk mengikuti kenaikan rata-rata biaya konstruksi sebesar 2,7 persen per tahun berdasarkan indeks harga perdagangan besar. Dapat dikatakan bahwa kenaikan harga ini untuk memenuhi “permintaan” pengembang.

Bagaimana aturan itu ditilik dari sisi (calon) nasabah? Kenaikan itu jelas dapat menekan pertumbuhan kredit properti, terutama KPR rumah bersubsidi. Ini lantaran daya beli calon pembeli belum sepenuhnya pulih dari tamparan pandemi Covid-19 selama tiga tahun terakhir. Bahkan mereka kemungkinan besar masih memburu pekerjaan baru setelah mengalami pemutusan hubungan kerja (PHK) sebagai akibat lesunya bisnis di tengah pandemi.

Untuk itu, sebagai trendsetter, bank pemerintah, seperti Bank Mandiri, BRI, BNI, dan terutama BTN yang berfokus pada kredit properti, hendaknya tidak menaikkan suku bunga KPR. Dengan begitu, nasabah tidak terbebani kenaikan harga rumah dan suku bunga KPR.

Untunglah, nasabah KPR bersubsidi bebas dari pengenaan pajak pertambahan nilai (PPN) 11 persen dari harga jual rumah tapak atau antara Rp 16 juta dan Rp 24 juta. Batasan harga jual rumah tapak yang diberi pembebasan PPN menjadi antara Rp 162 juta dan Rp 234 juta pada 2023 serta Rp 166 juta dan Rp 240 juta pada 2024 untuk masing-masing wilayah.

Tentu saja, pembebasan PPN itu menjadi faktor pendorong laju pertumbuhan KPR bersubsidi. Walhasil, KPR bersubsidi, yakni KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), bisa menjadi jangkar pertumbuhan kredit properti secara agregat.

Dana FLPP kini dikelola Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Hal itu tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 11/PMK.06/2021 tentang Mekanisme Pengalihan Dana FLPP dari Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) kepada BP Tapera dan Penarikan Kembali Dana FLPP oleh Pemerintah.

Meskipun uang muka KPR FLPP mulai 1 persen, hendaknya nasabah menyediakan uang muka setinggi mungkin. Sebab, formulanya menunjukkan, semakin tinggi uang muka, semakin rendah angsuran bulanannya. Dengan uang muka yang lebih besar, uang angsuran pun menjadi lebih terjangkau. KPR FLPP juga menawarkan tenor 20 tahun, suku bunga tetap 5 persen, bebas PPN, dan bebas premi asuransi.

BP Tapera pun menyediakan KPR Tapera untuk rumah pertama dengan tenor 30 tahun tanpa uang muka dan suku bunga tetap 5 persen. Tersedia pula kredit renovasi rumah (KRR) dengan tenor lima tahun, bisa tanpa uang muka, dan suku bunga tetap 5 persen. Ada pula kredit pembangunan rumah (KBR) pertama di atas tanah sendiri dengan tenor 15 tahun tanpa uang muka dan suku bunga tetap 5 persen. Ketiga jenis kredit itu berlaku bagi aparatur sipil negara (ASN) dan non-ASN dengan penghasilan maksimal Rp 8 juta atau Rp 10 juta, khusus Provinsi Papua dan Papua Barat.

Tapera adalah penyimpanan yang dilakukan peserta secara periodik dalam jangka waktu tertentu yang hanya dapat dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah kepesertaan berakhir. Peserta Tapera meliputi tidak hanya pekerja formal, tapi juga pekerja informal (pekerja mandiri), yakni orang yang bekerja dengan tidak bergantung pada pemberi kerja untuk mendapatkan penghasilan.

Karena itu, BP Tapera wajib menggeber kepesertaan Tapera bagi pekerja swasta dan pekerja mandiri. Bagaimana kiatnya? BP Tapera perlu melakukan sosialisasi dan edukasi Tapera ke perusahaan swasta serta pekerja mandiri melalui asosiasi. Dengan begitu, makin banyak pekerja yang dapat memiliki rumah layak huni. KPR bersubsidi pun menjadi katalisator bagi kredit properti.

PENGUMUMAN

Redaksi menerima tulisan opini dari luar dengan syarat: panjang sekitar 5.000 karakter (termasuk spasi) atau 600 kata dan tidak sedang dikirim ke media lain. Kirim tulisan ke e-mail: [email protected] disertai dengan nomor kontak dan CV ringkas.